양도소득세 란? 꼭 알고 있어야 할 부동산 상식 “세금”과

세상은 나를 새로운 것을 만드는 혁신가로 소개하곤 하지만 나는 ‘어떻게 하면 새로운 것을 만들 수 있을까’가 아니라 어떻게 하면 기존의 것을 더 좋게 만들 수 있을까를 고민한다.

• 엘론 머스크
• 안녕하세요~ 화창하고 기분좋은 하루가 시작되었습니다!
  날씨가 좋아도 사회적 거리두기가 더 길어지고 외출을 삼가야 하기 때문에 더 우울하지만,
• 우리 모두 코로나19를 극복하기 위해 바이러스가 종식되는 그날까지 힘냅시다!
  
• 세금은 전문가가 아니면 혼란스러운 것이지만 세금 납부를 잘 모르면 기한이 지나면 큰 문제가 발생할 수 있기 때문에 미리 준비해야 합니다.
  
  
• 오늘은 부동산 양도세 신고 방법을 알려드리겠습니다.
  
  

양도세는 건물, 토지, 부동산, 분양권 등을 다른 사람에게 양도할 때 발생하는 이득에 대한 세금을 말합니다.

부동산 양도세는 부동산을 팔았을 때 생기는 이익에 대한 세금을 내는 것이겠죠.

이익이 발생하지 않으면 양도세를 내지 않아도 됩니다.

그래서 제가 내야 할 세금이 얼마인지 정확히 계산하는 것이 가장 중요해요!

<양도할 수 있는 권리분양권>

분양계약일로부터 남아있는 시간에 따라 과세율이 달라집니다.

분양계약일로부터 1년 미만 분양권을 양도하는 경우에는 50% 세율이 적용됩니다.

1년 이상~2년 미만 분양권 40%~2년 이상 보유하고 양도하면 6%~42% 일반누진세율이 적용됩니다.

분양권에 대한 차익은 실거래가에 따라 계산되고 실거래가액이 불분명하면 과세관청이 감정가액, 매매사례가액, 환산취득금액 등을 추계 결정한다고 합니다.

<양도소득세 과세 대상 자산의 범위>

1. 부동산
2. 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세 대상에 포함)
3. 2) 부동산에 관한 권리
4. 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권 등기된 부동산 임차권

<양도소득세 과세 대상 양도 범위>

1.양도○

자산의 소유권이전을 위한 등기등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 소유권이전된 경우

증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

2. 양도X

신탁해지를 원인으로 소유권의 원상회복, 공동소유토지를 소유자별로 단순분할등기, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목하고 지번변경, 배우자, 직계존비속간매매로 양도한 경우 증여세 과세

<양도소득세 감면의 경우>

1. 비과세되는 경우
2. – 양도일 현재 1가구 1주택 2년 이상 보유 – 토지지역 내라면 주택정착면적의 5배 이내 – 도시지역 밖이면 주택정착면적의 10배
3. 2) 감면받는 경우
4. 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지 8년 이상 자경농지 등 감면 요건을 충족한 경우

<양도소득세 신고방법>

1. 방문
2. 간편신고서 작성 후 구비서류를 지참하여 관할 세무서에 방문하거나 우편으로 제출.
3. 2) PC
4. 홈텍스에 접속해서 신고해야 하는데 준비해야 할 서류가 많아 어려움을 겪는 분들이 많습니다.
   
   

<양도소득세 신고서류>

1.양도시/취득시 계약서 2.부동산취득세/등록세 영수증 3.사법서사 수수료 계산내역서 4.중개수수료 영수증

<양도소득세 신고기간>

매도한 날의 그 달의 마지막 날부터 2개월 이내에 신고해야 합니다.

부동산 양도세 2020년 6월 이후 2배로

다주택자에게는 부동산 양도세가 두 배 가까이 오를 수 있습니다.

2020년6월 전까지 매도하는 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지만 이후에는 받을 수 없습니다.

조정대상지역 내 2주택자의 경우 중과세율이 10% 더해져 최고양도세율 42%를 적용하게 됩니다.

2020년 7월에 양도할 경우 42%에 10%를 더해 52%의 세금을 내야 합니다.

조정대상지역 내에 다주택자가 부동산 양도세 중과 한시적 배제를 받으려면 2020년 6월 말까지 10년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제를 적용받게 되므로 이 시기를 넘겨서는 안 됩니다.

그리고 기존 분양권은 주택 수에 포함되지 않았지만 지금은 분양권도 포함되기 때문에 이미지 제고를 가지고 있는 분이 이걸 보유하게 되면 1가구 2주택이 되는 겁니다.

부동산 양도세 변화는 꾸준히 변화하고 있었지만 지금은 6월 말부터 시행된다고 하니 다주택자들의 현명한 선택이 필요하겠네요.

부동산 양도세는 금액에 따라 세율이 달라집니다.

1억원 이하는 △10%, △5억 이하는 20%, △10억 이하의 경우는 30%, △30억원 이하의 경우는 40%, △30억원을 초과하는 경우는 50%를 적용 받습니다.

부동산 양도세뿐만 아니라 종합부동산세까지 인상된다고 하니 해당되는 분들은 이 부분에 대해 자세히 살펴볼 필요가 있습니다.

조정대상지역에 2주택자의 경우 기존 200%에서 300%로 개정됩니다.

최근 부동산세법이 강화되면서 부동산 명의를 누구에게 할지 관심이 더욱 높아졌다.

예를 들어 부동산을 취득할 때 단독명의와 공동명의 중 어느 쪽이 좋은지, 부동산을 취득한 후에도 단독명의에서 공동명의로 바꿔도 되는지 등이 그렇다.

실제로 자산취득, 보유, 양도, 처분 등에서 명의를 어떻게 했느냐에 따라 세금이 달라진다.

부부 공동 등기의 장점을 알아보자

부부가 공동으로 등기를 하면 자금출처조사 취득세 재산세와 종합부동산세 양도세 상속세 등 세금 전반에 큰 영향을 미친다.

부부 공동등기의 장점을 알아보자.

① 자금의 출처 조사

자산을 취득하게 되면 자금출처 조사에 직면하게 된다.

그런데 부부간에는 6억원까지 증여세가 비과세된다.

따라서 공동으로 등기할 때 한쪽 지분이 6억원 이하면 증여세는 없다.

이처럼 부부 공동명의로 하면 6억원까지는 자금 출처가 입증되기 때문에 단독명의보다 유리하다.

② 취득세

부부 공동등기에 따른 취득세는 단독등기와 차이가 없다.

취득세율은 비례세율에 해당하기 때문에 세금 분산 효과가 발생하지 않는다.

③ 재산세와 종부세

재산세와 종합부동산세는 개인이 보유한 주택에 대해 누진세율로 과세된다.

재산세는 물건별로 과세된 뒤 지분별로 나눠지기 때문에 공동등기 효과는 없다.

종합부동산세는 개인별로 과세되기 때문에 공동등기 효과가 어느 정도 발생한다.

④ 임대 소득세

상가나 주택을 임대하면 원칙적으로 임대소득세가 발생한다.

따라서 임대소득세를 절세하기 위해서는 소득을 분산시키는 것이 유리하다.

1) 실무적으로 보면 부부간(또는 가족간)에 공동사업 형태로 사업을 영위하는 경우가 많다.

그러나 실질적으로 공동사업을 하지 않거나 조세회피 목적이 있는 경우에는 지분율이 큰 사람의 소득으로 간주하게 된다(이를 공동사업 합산과세라고 한다).

⑤ 양도세

부부가 공동으로 취득한 주택은 주택 수 판정과 향후 양도세 과세 방식 등에 영향을 미친다.

원래 지분으로 보유한 주택도 주택으로 보지만 부부(또는 가구원)가 공동으로 소유한 주택은 1주택으로 간주해 비과세 여부 등을 판정한다.

만약 양도세가 과세되는 상황이라면 각자의 지분에 해당하는 금액에 개인별로 과세되므로 누진세율 효과가 발생해 세금이 줄어든다.

하지만 누진세율이 아닌 50% 등이 적용되면 양도소득기본공제 250만원 적용 효과만 나타난다.

⑥ 상속세

부부 공동명의 자산은 상속세 크기에 영향을 주게 된다.

상속세는 누진세율을 채택하고 있어 개인별 유산에 과세된다.

자산이 분산될수록 세금 분산 효과도 커진다.

지분율은 어떻게 정하는 것이 좋을까?

공동등기를 하면 절세 효과가 크다.

그러나 때에 따라서는 공동등기를 하지 않는 것이 좋을 때도 있다.

이미 등기가 끝난 부동산 명의를 바꾸는 경우가 대표적인 경우다.

예를 들어 단독주택을 공동명의로 바꾸면 증여세 취득세가 과세된다.

물론 배우자 간 증여는 6억원까지 비과세되므로 증여세는 없지만 취득세 등이 기준시가의 4%(증여취득세는 종전과 동일)만 나온다.

이외에도 등기 관련 수수료가 발생해 예상치 못한 비용을 부담할 수 있다.

그러니 공동등기를 하려면 주택을 취득하는 시점에 하는 것이 좋다.

반면 부부 공동등기를 할 때 지분율은 자유롭게 정할 수 있다.

배우자와 각각 1/2로 할 수 있고 한쪽이 1/3로 할 수도 있다.

지분율은 증여세나 취득세에 영향을 주기 때문에 재산을 취득하려는 사람들은 미리 이 부분을 검토할 필요가 있다.

참고로 부부간 명의신탁은 조세포탈이나 강제집행, 법령상 제한을 피하기 위한 것이 아니면 명의신탁으로 간주하지 않으므로 과징금 부과나 처벌 문제는 없다.

부동산 관련 지식 중 가장 많이

접하는 부분이 세금 관련 사항입니다.

그 중에서 매매 시 가장 중요한 세금이

양도소득세를 들 수 있습니다.

특히 세법은 매년 바뀌는 부분이 많다

분야에 계속 모니터링 해야 한다

부분이 많습니다.

오늘은 간단하게

양도 시 세금계산 구조에 대한 포스팅

하도록 하겠습니다.

양도소득세 계산구조

양도가액-필요경비(취득가액+필요경비)→

양도차익-장기보유특별공제액→

양도소득금액-양도소득 기본공제액(250)

→ 양도소득 과세표준 X세율

★ 필요 경비에 포함되는 것 ★

현재가치할인차금,취득세,등록면허세

등기비용, 거래당사자간 지급이자

취득 시 발생한 소송비용, 화해비용

자본적 지출액(개량비, 수선비, 편의비)

양도직접비용, 개발부담금, 재건축부담금

농지전용부담금 인도 의무 이행

위한 명도 비용 등

★ 필요경비에 포함되지 않는 사항 ★

• 부당행위 계산에 의한 시가초과액
• * 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세
• * 대금지급지연이자/주택담보이자
• * 수익적 지출액(도장비용,방수비용)
• 벽지교체비용)

양도차익-장기특별공제액

장기특별공제 적용대상은 토지/건축물

조합원의 입주권으로서 3년 이상 보유하는 경우,

적용됩니다

1. 적용 배제되는 경우
2. ① 국외 소재 자산
3. ② 미등기 양도 자산
4. ③ 3년 미만의 토지, 건물, 입주권
5. ④ 조정대상지역 내 1가구 2주택

2) 장기보유특별공제금액=

양도차익X보유기간별 공제액

(토지/건물 : 2%, 1세대 1주택 고가주택

매년 8%를 적용하게 됩니다)

단, 비거주자인 경우에는 고가주택

하지만 (10%~30%)이 적용됩니다.

양도소득금액-양도소득기본공제

① 미등기 양도 자산을 제외한 모든

양도자산은 보유기간에 관계없이

양도소득기본공제의 대상이 됩니다.

② 소득별로 각각 250만원 공제

③ 비사업용 토지/비거주자 공제 가능

1. 표준세율 : 토지/건축물 부동산에 관한 권리

미등기 양도자산 70%

1년 미만 보유 : 50%

1년 이상~2년 미만 보유 : 40%

2년 이상 보유 : 6%~42%

(7단계 초과 누진세율 적용)

★비사업용 토지: 6~42%+10%

※ 조정대상지역에서 주택입주민으로

선정된 지위: 환매 시 보유기간에 관계없이

50% 적용됩니다

2) 주택 및 조합 입주권

미등기 양도자산 70%

1년 미만: 40%

1년 이상 보유 : 6%~41%

3) 조정대상지역 내 1가구/2주택

조정대상지역 내 1가구 주택과 입주권

기본세율 +10%

4) 조정대상지역 내 1가구 3주택 이상

조정대상지역 내 1세대 주택과

조합원 입주권의 합계가 3 이상인 경우

기본세율 +20%

양도소득세 납세절차

1. 납세지 : 거주자의 양도소득세 납세지는
2. 양도자의 주소지 관할 세무서로 한다.
   
   

2) 예정신고기간: 양도일이 속하는 달의

말일부터 2개월 이내 관할 세무서장에게

예정신고서를 지출해야 합니다.

3) 확정신고기한 : 해당 과세기간 양도소득

금액이 있는 거주자는 내년도

5/1일~5/31일까지 납세지 관할

세무서장에게 신고해야 합니다.

※ 예정신고 납부에 관하여 가산세가

부과되는 경우 확정신고와 관련된

가산세를 부과하지 않습니다.

국내자산양도와 국외자산양도비교

1. 국내 자산 양도
2. ① 거주자 : 국내에 주소 또는 183일 이상
3. 거처가 있는 자
4. ② 과세 대상 : 등기된 부동산 임차권
5. ③ 양도 및 취득가액 : 실거래가액
6. ④ 세율 : 미등기 70%
7. ⑤ 장기보유특별공제 적용
8. ⑥ 양도소득기본공제 적용
9. ⑦ 물납은 용서하지 않는다
10. ⑧ 분할 지불은 허용된다

2) 국외 자산 양도

① 거주자: 양도일 현재 계속

국내에 5년 이상 주소 또는 거처를 둔 자

② 과세 대상 : 등기여부에 관계없이 과세

③ 양도 및 취득가액 : 실거래가액

세율 : 등기의 유무와 보유기간에 관계없이

세율 적용(6~42%)

④ 장기보유특별공제 적용 배제

⑤ 양도소득기본공제 적용

⑥ 물납은 허용되지 않는다

⑦ 분할 납부 허용

부동산 양도세뿐만 아니라 종합부동산세까지 인상된다고 하니 해당되는 분들은 이 부분에 대해 자세히 살펴볼 필요가 있습니다.

조정대상지역에 2주택자의 경우 기존 200%에서 300%로 개정됩니다.

최근 부동산세법이 강화되면서 부동산 명의를 누구에게 할지 관심이 더욱 높아졌다.

예를 들어 부동산을 취득할 때 단독명의와 공동명의 중 어느 쪽이 좋은지, 부동산을 취득한 후에도 단독명의에서 공동명의로 바꿔도 되는지 등이 그렇다.

실제로 자산취득, 보유, 양도, 처분 등에서 명의를 어떻게 했느냐에 따라 세금이 달라진다.

부부 공동 등기의 장점을 알아보자

부부가 공동으로 등기를 하면 자금출처조사 취득세 재산세와 종합부동산세 양도세 상속세 등 세금 전반에 큰 영향을 미친다.

부부 공동등기의 장점을 알아보자.

① 자금의 출처 조사

자산을 취득하게 되면 자금출처 조사에 직면하게 된다.

그런데 부부간에는 6억원까지 증여세가 비과세된다.

따라서 공동으로 등기할 때 한쪽 지분이 6억원 이하면 증여세는 없다.

이처럼 부부 공동명의로 하면 6억원까지는 자금 출처가 입증되기 때문에 단독명의보다 유리하다.

② 취득세

부부 공동등기에 따른 취득세는 단독등기와 차이가 없다.

취득세율은 비례세율에 해당하기 때문에 세금 분산 효과가 발생하지 않는다.

③ 재산세와 종부세

재산세와 종합부동산세는 개인이 보유한 주택에 대해 누진세율로 과세된다.

재산세는 물건별로 과세된 뒤 지분별로 나눠지기 때문에 공동등기 효과는 없다.

종합부동산세는 개인별로 과세되기 때문에 공동등기 효과가 어느 정도 발생한다.

④ 임대 소득세

상가나 주택을 임대하면 원칙적으로 임대소득세가 발생한다.

따라서 임대소득세를 절세하기 위해서는 소득을 분산시키는 것이 유리하다.

1) 실무적으로 보면 부부간(또는 가족간)에 공동사업 형태로 사업을 영위하는 경우가 많다.

그러나 실질적으로 공동사업을 하지 않거나 조세회피 목적이 있는 경우에는 지분율이 큰 사람의 소득으로 간주하게 된다(이를 공동사업 합산과세라고 한다).

⑤ 양도세

부부가 공동으로 취득한 주택은 주택 수 판정과 향후 양도세 과세 방식 등에 영향을 미친다.

원래 지분으로 보유한 주택도 주택으로 보지만 부부(또는 가구원)가 공동으로 소유한 주택은 1주택으로 간주해 비과세 여부 등을 판정한다.

만약 양도세가 과세되는 상황이라면 각자의 지분에 해당하는 금액에 개인별로 과세되므로 누진세율 효과가 발생해 세금이 줄어든다.

하지만 누진세율이 아닌 50% 등이 적용되면 양도소득기본공제 250만원 적용 효과만 나타난다.

⑥ 상속세

부부 공동명의 자산은 상속세 크기에 영향을 주게 된다.

상속세는 누진세율을 채택하고 있어 개인별 유산에 과세된다.

자산이 분산될수록 세금 분산 효과도 커진다.

지분율은 어떻게 정하는 것이 좋을까?

공동등기를 하면 절세 효과가 크다.

그러나 때에 따라서는 공동등기를 하지 않는 것이 좋을 때도 있다.

이미 등기가 끝난 부동산 명의를 바꾸는 경우가 대표적인 경우다.

예를 들어 단독주택을 공동명의로 바꾸면 증여세 취득세가 과세된다.

물론 배우자 간 증여는 6억원까지 비과세되므로 증여세는 없지만 취득세 등이 기준시가의 4%(증여취득세는 종전과 동일)만 나온다.

이외에도 등기 관련 수수료가 발생해 예상치 못한 비용을 부담할 수 있다.

그러니 공동등기를 하려면 주택을 취득하는 시점에 하는 것이 좋다.

반면 부부 공동등기를 할 때 지분율은 자유롭게 정할 수 있다.

배우자와 각각 1/2로 할 수 있고 한쪽이 1/3로 할 수도 있다.

지분율은 증여세나 취득세에 영향을 주기 때문에 재산을 취득하려는 사람들은 미리 이 부분을 검토할 필요가 있다.

참고로 부부간 명의신탁은 조세포탈이나 강제집행, 법령상 제한을 피하기 위한 것이 아니면 명의신탁으로 간주하지 않으므로 과징금 부과나 처벌 문제는 없다.

부동산 관련 지식 중 가장 많이

접하는 부분이 세금 관련 사항입니다.

그 중에서 매매 시 가장 중요한 세금이

양도소득세를 들 수 있습니다.

특히 세법은 매년 바뀌는 부분이 많다

분야에 계속 모니터링 해야 한다

부분이 많습니다.

오늘은 간단하게

양도 시 세금계산 구조에 대한 포스팅

하도록 하겠습니다.

양도소득세 계산구조

양도가액-필요경비(취득가액+필요경비)→

양도차익-장기보유특별공제액→

양도소득금액-양도소득 기본공제액(250)

→ 양도소득 과세표준 X세율

★ 필요 경비에 포함되는 것 ★

현재가치할인차금,취득세,등록면허세

등기비용, 거래당사자간 지급이자

취득 시 발생한 소송비용, 화해비용

자본적 지출액(개량비, 수선비, 편의비)

양도직접비용, 개발부담금, 재건축부담금

농지전용부담금 인도 의무 이행

위한 명도 비용 등

★ 필요경비에 포함되지 않는 사항 ★

• 부당행위 계산에 의한 시가초과액
• * 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세
• * 대금지급지연이자/주택담보이자
• * 수익적 지출액(도장비용,방수비용)
• 벽지교체비용)

양도차익-장기특별공제액

장기특별공제 적용대상은 토지/건축물

조합원의 입주권으로서 3년 이상 보유하는 경우,

적용됩니다

1. 적용 배제되는 경우
2. ① 국외 소재 자산
3. ② 미등기 양도 자산
4. ③ 3년 미만의 토지, 건물, 입주권
5. ④ 조정대상지역 내 1가구 2주택

2) 장기보유특별공제금액=

양도차익X보유기간별 공제액

(토지/건물 : 2%, 1세대 1주택 고가주택

매년 8%를 적용하게 됩니다)

단, 비거주자인 경우에는 고가주택

하지만 (10%~30%)이 적용됩니다.

양도소득금액-양도소득기본공제

① 미등기 양도 자산을 제외한 모든

양도자산은 보유기간에 관계없이

양도소득기본공제의 대상이 됩니다.

② 소득별로 각각 250만원 공제

③ 비사업용 토지/비거주자 공제 가능

1. 표준세율 : 토지/건축물 부동산에 관한 권리

미등기 양도자산 70%

1년 미만 보유 : 50%

1년 이상~2년 미만 보유 : 40%

2년 이상 보유 : 6%~42%

(7단계 초과 누진세율 적용)

★비사업용 토지: 6~42%+10%

※ 조정대상지역에서 주택입주민으로

선정된 지위: 환매 시 보유기간에 관계없이

50% 적용됩니다

2) 주택 및 조합 입주권

미등기 양도자산 70%

1년 미만: 40%

1년 이상 보유 : 6%~41%

3) 조정대상지역 내 1가구/2주택

조정대상지역 내 1가구 주택과 입주권

기본세율 +10%

4) 조정대상지역 내 1가구 3주택 이상

조정대상지역 내 1세대 주택과

조합원 입주권의 합계가 3 이상인 경우

기본세율 +20%

양도소득세 납세절차

1. 납세지 : 거주자의 양도소득세 납세지는
2. 양도자의 주소지 관할 세무서로 한다.
   
   

2) 예정신고기간: 양도일이 속하는 달의

말일부터 2개월 이내 관할 세무서장에게

예정신고서를 지출해야 합니다.

3) 확정신고기한 : 해당 과세기간 양도소득

금액이 있는 거주자는 내년도

5/1일~5/31일까지 납세지 관할

세무서장에게 신고해야 합니다.

※ 예정신고 납부에 관하여 가산세가

부과되는 경우 확정신고와 관련된

가산세를 부과하지 않습니다.

국내자산양도와 국외자산양도비교

1. 국내 자산 양도
2. ① 거주자 : 국내에 주소 또는 183일 이상
3. 거처가 있는 자
4. ② 과세 대상 : 등기된 부동산 임차권
5. ③ 양도 및 취득가액 : 실거래가액
6. ④ 세율 : 미등기 70%
7. ⑤ 장기보유특별공제 적용
8. ⑥ 양도소득기본공제 적용
9. ⑦ 물납은 용서하지 않는다
10. ⑧ 분할 지불은 허용된다

2) 국외 자산 양도

① 거주자: 양도일 현재 계속

국내에 5년 이상 주소 또는 거처를 둔 자

② 과세 대상 : 등기여부에 관계없이 과세

③ 양도 및 취득가액 : 실거래가액

세율 : 등기의 유무와 보유기간에 관계없이

세율 적용(6~42%)

④ 장기보유특별공제 적용 배제

⑤ 양도소득기본공제 적용

⑥ 물납은 허용되지 않는다

⑦ 분할 납부 허용

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